לבניין מגורים בחולון ניתן טופס 4, המאפשר לחבר בניין חדש לרשת החשמל, המים והטלפון. אופיר כהן סירב לשלם ארנונה וטען, כי הדירה שבבעלותו לא הושלמה ולא הייתה ראויה לאכלוס מכיוון שלא הותקנו בה כיורים, ברזים, דלתות פנימיות, מטבח ומפסקי חשמל.

עיריית חולון גרסה, כי הוצאת טופס 4 לבניין מעידה על השלמת בנייתו והכשרתו לשימוש, ובכך יש הצדקה לחיוב בארנונה ללא קשר לשימוש שנעשה בדירה בפועל.

השאלה המשפטית היא, באילו נסיבות הופך נכס לנשוא חיוב בארנונה, והאם הוצאת טופס 4 מספיקה לשם כך?

פקודת העיריות אינה קובעת מהו יום גמר בנייתו של בניין, ומועד הפיכתו לנשוא חיוב בארנונה. תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג - 1993 מתייחסת לחיוב בתשלום ארנונה:

בית משפט השלום, השופט שוורץ אורן, קבע, כי טופס 4 אינו ראיה לכך שהדירה ראויה לאכלוס. טופס 4 הוא מבחן עזר לסיום הבנייה של הדירה, והוא מעיד על קיומן של תשתיות חיוניות כמו חשמל ומים, אך הוא אינו מלמד אם הדירה ראויה לשימוש.

המבחן העיקרי לקביעת מועד סיום הבניה והיותו של בניין ראוי לשימוש הוא "המבחן הפונקציונלי", כדברי ד"ר הנריק רוסטוביץ בספרו ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, בעמ' 322:

העירייה טענה, כי במועד החיוב בארנונה היו כל הדירות בבניין ראויות למגורים מלבד דירתו של כהן, וכי הוא נמנע מלהשלים את הפריטים החסרים בדירה מטעמים אישיים שאינם לגיטימיים - קשיים כלכליים אליהם נקלע שגרמו לו למכור את הדירה לאחר.

בית המשפט הסתמך על בר"ם 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח', שדן בדירות שנתן להן טופס 4, אולם לא הותקנו בהן כלים סניטריים וארונות מטבח. בית המשפט העליון פסק, כי החסר אינו מעיד על אי התאמת הדירה לאכלוס אלא על חוסר אפשרות לכניסתו של הדייר. תוצאה אחרת עלולה לאפשר לקבלני בניין להימנע מתשלום ארנונה בצורה מלאכותית.

נפסק, כי עלות ההשלמה היא 10% מערך הדירה, וכי בקשתו של כהן לפטור אותו מארנונה בגין נכס ריק מלמדת שבנייתה של הדירה הושלמה. לדירה היה פוטנציאל למגורים, והוא לא מומש משיקולים אישיים של הנתבע ומבחירתו. החסר בדירה אינו מצדיק פטור מתשלום ארנונה.

בית המשפט הגיע לתוצאה ראויה. טופס 4 הוא תנאי הכרחי להטלת חיוב ארנונה על נכס חדש, אך הוא אינו תנאי יחיד, ויש לבחון כל מקרה לגופו. החסר שבדירה לא היה משמעותי, וכהן יכול היה להכשיר את הדירה לשימוש אך נמנע מלעשות כן. בנסיבות אלה לא הייתה הצדקה לפטור מתשלום ארנונה.

כאשר מדובר בחסר משמעותי בערכו ובהיקפו, או כאשר נסיבות אי אכלוסו של נכס אינן בשליטת הבעלים, אזי ראוי כי לא תושת ארנונה בהתבסס על טופס 4 בלבד, ותיערך בחינה מהותית לגופו של עניין.

________________

ת"א (ראשל"צ) 4587/07 עיריית חולון נ' כהן אופיר (17.6.2008)