ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    1 תגובות לכתבות מאז : 18/12/2017
גרסת הדפסה

ע"א 2184/01

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקווה נגד גנים חברה לבניה הנדסה השקעות והשכרת מבנים בע"מ


29/6/2004

ע"א 2184/01

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקווה

נגד

גנים חברה לבניה הנדסה השקעות והשכרת מבנים בע"מ

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

בפני: י' גולדברג-סגן נשיא-אב"ד, ר' שטרנברג אליעז-סגן נשיא-שופטת, ע' פוגלמן שופט

[29.6.2004]

פסק - דין

ערעור על פסק דין שניתן בבית משפט השלום בפתח תקווה (ת.א 5822/00) על ידי כבוד השופט שטרסמן גבריאל.

הערעור לבית משפט השלום הוגש בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965ל החלטת השמאי המכריע, שעניינה שומת היטל השבחה שהוטל על שני מגרשים בבעלות המשיבה.

ב-9/01/92 אושרה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית מס' פת/במ/2002/ 1 ("התכנית הקודמת"). זכויות הבניה למגורים שהוקצו בתכנית זו ( סעיף 13.1(ג) לתקנונה ) הינן 316 יחידות דיור ב- 11 בנייני מגורים.

במהלך הזמן שחלף מאז אושרה התכנית הקודמת, הושלמה הבניה על תשעה מתוך אחד עשר המגרשים שבתחומה.

המקרקעין נשוא הערעור הם שני המגרשים הנותרים בשטח, בהם טרם החלה בניה.

סך השטח לבניה במגרשים אלו על פי התכנית הקודמת הוא 8,662 מ"ר.

בשנת 1998 פורסמה תכנית מתאר פת/2002/ 9 ("התכנית המשביחה") אשר מהווה שינוי לתכנית הקודמת. בתוכנית המשביחה נכתב כי היא באה להגדיל את השטחים העיקריים מ-9,862 מ"ר

ל- 12,000 מ"ר.

כאן המקום לציין כי שווי השבחה של מקרקעין, לצורך קביעת היטל השבחה נקבע על פי ההפרש בין שווי מקרקעין בתכנית משביחה לעומת שוויים במצב קודם ערב כניסת התוכנית המשביחה לתוקף. דהיינו, בבואו להעריך שווי השבחה, על שמאי מכריע לבחון את שווי הנכס ביחס לשני מועדים שונים, האחד- שווי הנכס במצבו הקודם ערב כניסת התכנית המשביחה לתוקף , והשני- שווי הנכס במצבו החדש כשההפרש בין הערכים בשני המועדים הוא שווי ההשבחה.

אי לכך, טענה המערערת כי שטחי הבניה העיקריים שהיו למשיבה במקרקעין, אמורים להיקבע על פי התכנית הקודמת, דהיינו, 8,662 מ"ר. המשיבה חולקת על כך ומדגישה כי שטחי הבניה העיקריים שהיו לה במקרקעין, אמורים להיקבע על פי האמור בתכנית המשביחה, דהיינו, 9,862 מ"ר. הפער בין החישובים הללו הינו 1,200 מ"ר, ולו השפעה על היטל ההשבחה.

מאחר ושמאי הצדדים לא הגיעו לכדי הסכמה בנוגע לשומת היטל ההשבחה שיש להטיל על המשיבה, נבחר לשמאי מכריע, השמאי ירמיהו אלוני.

השמאי קיבל את גישת המשיבה כי בכדי לקבוע את המצב הקודם, יש לבחון תיאורו בתוכנית המשביחה, דהיינו, 9,862 מ"ר.

על קביעת השמאי המכריע הוגש ערעור לבית משפט השלום על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בית משפט קמא החליט לדחות הערעור על יסוד תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. כן סבר בית משפט קמא כי הערעור הוגש כדין, משמע, הטענה הינה טענה משפטית וניתן להגיש ערעור כנגדה על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית.

טיעוני הצדדים

המערערת טוענת כי זכויות הבנייה לפי התכנית הקודמת נגזרות מאותה תכנית. אין בכוחה של התכנית המשביחה לשנות רטרואקטיבית מצב דברים זה.

עוד נטען כי בקביעת השמאי יש משום עשיית עושר ולא במשפט מצד המשיבה. לדידה, אם אכן הזכויות הגלומות בתוכנית הקודמת הן רבות יותר, הרי שהמשיבה לא שילמה על זכויות נוספות אלו היטל השבחה.

המשיבה טוענת כי זכויות הבניה במקרקעין, עובר לאישור התוכנית המשביחה, הוקנו למשיבה בתוכנית שאושרה, שמעמדה כשל חיקוק. משכך, לא ניתן להשיג על הוראותיה. כמו כן, המערערת, אשר המליצה להפקיד את התוכנית המשביחה, מנועה מלהשיג עליה. גם אם קיימת סתירה בין שתי התוכניות, הרי שהתוכנית המשביחה, כחיקוק מאוחר וספציפי, גוברת.

עוד טוענת המשיבה כי יש להתחשב בעקרון היסוד בדיני שמאות מקרקעין: "השימוש הטוב והיעיל ביותר" (רוסטוביץ 319 , אלוני 88).

המשיבה ציינה כי צדק השמאי המכריע בהסתמכותו על סעיף 4(7) לתוספת השלישית כשהחיל את מבחן "שווי השוק" של המקרקעין וקבע :

שמהבחינה השמאית גרידא, במבחן שווי שוק של מוכר מרצון לקונה מרצון, ובאין חיוב בתוספת השלישית לבחון את עליית השווי ביחס לתכנית קודמת, אזי כל קונה סביר אשר היה בא לרכוש את החלקות וזכויות הבניה המוקנות להן, עובר לאישור התכנית, היה רואה בעליל כי זכויות הבניה הינן 12,000 מ"ר וזאת על פי תכנית שאושרה ופורסמה כדין וכן כי זכויות בניה אלו גדלו על פי תכנית זו מ-9,862 מ"ר ותו לאו.

לגבי טענה זו משיבה המערערת כי לא ניתן לייחס לתוכנית הקודמת,שהיא אבן הבוחן לקביעת הזכויות הגלומות בה, נתונים המצויים בתוכנית מאוחרת.

דיון

ראשית יש להתייחס לטענת המשיבה כי אין זכות ערעור, (לפי התוספת השלישית), על פסק דינו של בית משפט השלום אשר ישב כערכאת ערעור על הכרעת השמאי המכריע. טענתה זו נסמכת על דברי המחבר רוסטוביץ, כי ערעור על הכרעת שמאי מכריע ניתן להגיש לבית משפט שלום בזכות (עמ' 537 ו-582).

כידוע, זכות הערעור, למרות אופיה הדיוני, מהווה זכות מהותית (סעיף 52(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 ובג"צ 87/85 ארגוב נ' מפקד כוחות צה"ל, פ"ד מב(1) 353, ורע"א 1441/02 משה פרף ואח' נ' שרה שטרן ואח', תק-על 2002 (2) 191).

על פסק דין של בית משפט בערכאה ראשונה ניתן לערער בזכות (סעיף 17 לחוק יסוד: השפיטה).

ברע"א 871/99 הועדה המקומית לתכנון ולבניה אילת נ' קאונטרי אנד דיסטריקט דיוולופמנטקו (ישראל בע"מ) (לא פורסם), נפסק כי השמאי המכריע אינו ערכאה שיפוטית, ועל כן אינו בבחינת ערכאה ראשונה. מכאן שסעיף 52 לחוק בתי המשפט מאפשר להגיש ערעור לבית משפט מחוזי על החלטת בית משפט שלום.

הדברים יפים גם למקרה שבפנינו ואין להוסיף עליהם.

טענה מקדמית נוספת אותה העלתה המשיבה היא כי דין הערעור להדחות על הסף, מאחר ועל פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לא ניתן לערער על נקודה שאינה משפטית. לדידה, מדובר בקביעת שווי המקרקעין והערכת הזכויות על ידי השמאי המכריע דבר הנתון לשיקול דעתו המקצועי גרידא של השמאי המכריע. המשיבה הפנתה בעניין זה לספרו של רוסטוביץ "היטל השבחה" (עמ' 514).

לטענת המערערת בכדי להעריך את זכויות הבניה בתכנית הקודמת, היה על השמאי המכריע לבחון אותן על פי התוכנית הקודמת. אולם השמאי המכריע בחן את זכויות הבניה הנובעות מהתכנית הקודמת, על פי האמור בתכנית המשביחה. לדידם אין המדובר בטעות שמאית הנובעת מהערכה שגויה של שווי הזכויות-נושא המצוי בסמכותו, אלא בטעות משפטית מובהקת הנובעת מפרשנות מוטעית של התוכניות הרלוונטיות. דהיינו, השאלה היא בדבר דרך קביעת "המצב הקודם".

אנו מקבלים טענה זו. המדובר בטענה הנוגעת לפרשנותה של תכנית בנין ערים שהיא בגדר חיקוק.

משכך יש מקום להכנס לטרקלין הערעור.

השאלה העומדת לפנינו עתה: האם היה רשאי השמאי להסתמך על הנתונים שהוצגו בתכנית המשביחה המתייחסים לתכנית הקודמת, או שמא היה עליו להתבסס על התכנית הקודמת בלבד.

בשומתו המכרעת קבע השמאי כי יש להתייחס בקביעת ערך המקרקעין למספרים המצוינים בתכנית המשביחה על אף שככל הנראה חלה בהם טעות או שהוכנס חישוב אחר השונה מהתכנית הקודמת. טענתו לעניין זה :

"אין זה מתפקידו ו/או סמכותו של השמאי המכריע לחקור בשיקוליהן של רשויות התכנון לגבי קביעת זכויות בניה ואחרות בתוכניות שאושרו על ידן, כפי שגם קונה מרצון סביר אינו מבצע חקירה מעין זו במהלך עסקים רגיל."

שומה עלינו לבדוק את הדרך הראויה לפיה על השמאי המכריע לבצע את הבדיקה לגבי שווי היטל ההשבחה.

השבחה מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית :

"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כפי שניתן לראות אין כל התייחסות לדרך בה יש לבדוק את עליית שווי המקרקעין. אולם בחינת תכלית התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מראה כי האינטרס הטמון בחובה הינו גביית מס אמת. תמיכה לכך ניתן למצוא בדברי המחבר רוסטוביץ:

"לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים:

1. שוויים של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב קודם".

2. שוויים של המקרקעין בעקבות התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב החדש".

ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע.(הנריק רוסטוביץ "היטל השבחה", עמ'254).

כך אף נפסק בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נו (5), 49, 123 :

"ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה".

ובעמוד 124 :

..."קובעים את ההפרש בהתאם לשווי ערב התכנית לזה שבעקבות הוראותיה".

כך מצינו אצל רוסטוביץ בהתייחסו לסעיף 4(5) לתוספת השלישית האומר:

"אם שולם היטל השבחה בגין תכנית מסויימת, הופכת אותה תכנית ל"נקודת מוצא" לצורך חישוב ההשבחה לתכנית שלאחריה"(שם בעמ' 235).

מכיוון שאין חולק כי היטל ההשבחה בגין התכנית הקודמת שולם, ניתן להתייחס לתכנית הקודמת כנקודת מוצא לחישוב ההיטל החדש.

בענייננו, השווי במצב הקודם הוא זה שהוגדר בתכנית הקודמת, קרי 8,662 מ"ר.

הציון המוטעה של המצב הקודם בתכנית המשביחה אינו מעלה ואינו מוריד, שכן ברור – על פי כללי פרשנות מקובלים – כי התכנית המשביחה לא נועדה לשנות רטרואקטיבית את המצב הקודם.

גם בהיבט של עשיית עושר ולא במשפט נגיע לאותה מסקנה.

היטל ההשבחה בגין התכנית הקודמת שולם אך ורק עבור 8,662 מ"ר. לכן במידה ולא יחושב ההיטל על פי 8662 מ"ר ייווצר מצב בו המשיבה עשתה עושר ולא במשפט שכן נותרו 1200 מ"ר אשר הוקצו לבניה למשיבה ובגינם לא שולם היטל השבחה כלל.

דברים אלה מביאים לידי המסקנה כי המצב הקודם הוא זה שהוגדר בתכנית הקודמת, קרי 8,662 מ"ר.

אשר על כן, מתקבל הערעור. פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל. העניין חוזר לשמאי המכריע על מנת שיערוך מחדש את השומה המכרעת ברוח האמור בפסק דיננו.

המשיבה תישא בהוצאות הערעור וכן בשכרטרחת עורך דין בסך 20,000 ₪.

הערבון אותו הפקידה המערערת בסך 10,000 ₪ יוחזר למערערת.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום י' בתמוז, תשס"ד (29 ביוני 2004).

י' גולדברג, שופט, סגן-נשיא, אב"ד

ר' שטרנברג אליעז, שופטת, סגן-נשיא

ע' פוגלמן, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן