ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 21/3/2024
גרסת הדפסה

אישור להעברת זכויות בנכס מקרקעין
כיצד יש ליישם את הוראות סעיף 324 לפקודת העיריות


12/8/2006

1. מבוא

סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") בא להבטיח, שבעלים או חוכר לדורות של נכס לא יעביר את הבעלות או את החכירה לדורות בו לקונה כל עוד הוא חייב ארנונה, מס, היטל או אגרה בשל אותו נכס.

סעיף זה נותן לרשות המקומית מכשיר נוסף לגביית הארנונה ותשלומי חובה אחרים, והוראתו דומה להוראות סעיף 54 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק מס רכוש"), סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה" ו"התוספת השלישית" בהתאמה).

סעיף 324 לפקודת העיריות אינו מתייחס לחובות הארנונה בלבד, אלא לכלל החיובים שהוטלו על פי דין על הבעלים בשל אותו נכס.

סעיף 9(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, דן במסמכים שיש לצרף לבקשת העברת הבעלות או החכירה במקרקעין. סעיף 9(ב)(4) מתייחס ל:

"הוכחות כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין."

בבר"ע 1440/98 (מחוזי חי') בנק כרמל למשכנתאות בע"מ נ' עירית חיפה, רשם הבנק הערת אזהרה לטובתו על התחייבות לרישום משכנתה על הדירה. לאחר שהלווים לא עמדו בתשלום ההלוואה, הם פונו מהדירה והדירה נמכרה על ידי הבנק. העיריה התנתה מתן אישור להעברת הדירה בפנקס המקרקעין בתשלום מלוא חוב הארנונה בגינה. הבנק ביקש לקבוע, כי ראש ההוצל"פ רשאי לאשר את המכירה ולהורות לרשם המקרקעין לרשום את העסקה גם ללא האישור. נפסק, כי לא ניתן לרשום עסקה ללא אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות:

"יתירה מזאת, תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),
תש"ל-1969, מחזקת את סעיף 324(א) לפקודת העיריות וקובעת כי יש לצרף לבקשה לרישום עסקה במקרקעין את ההוכחות כי אכן שולמו כל המסים, הארנונה והאגרות, דהיינו, כי סולקו כל החובות, כתנאי לרישום עיסקה במקרקעין... האמור בסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 נותן עדיפות לבעל החוב שרשם הערת אזהרה... אך אינו יכול לייתר את האמור בסעיף 324."

נמצא, כי ללא אישורה של הרשות המקומית, לא ניתן להעביר זכויות בנכס מקרקעין בפנקס המקרקעין.

וזו לשונו של סעיף 324 לפקודת העיריות:

"324. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.

(ב) תעודה כאמור הנחזית כחתומה על ידי ראש העיריה יקבלוה הרשם או עוזר הרשם כחתומה על ידיו, זולת אם נראה להם שאין היא חתומה כך.

(ג) אין להשיג על העברת מקרקעין רק משום שלא נתקיימו בה הוראות סעיף קטן (א) או משום שהתעודה נמצאה פגומה."

הוראות דומות מצויות בחיקוקים של המועצות המקומיות והמועצות האזוריות.

הואיל וארנונה מוטלת על המחזיקים, עשוי להיווצר מצב, שבו הבעלים מבקש אישור להעברת הבעלות, וקיים חוב ארנונה של מחזיק אחר בגין אותו נכס. הרשות המקומית אינה רשאית לדרוש מבעל הנכס, כי ישלם את הארנונה שהוטלה על המחזיק, שכן האדם שהחזיק בנכס הוא הנישום הנושא בנטל הארנונה, ואילו הנכס הוא נשוא השומה, שבגינו הוטלה הארנונה.

במאמר זה נדון בכללים למתן האישור להעברת הזכויות בנכס מקרקעין, ונציג את הנוהל הפסול הנוהג במקצת מן הרשויות המקומיות ואת דרכי ההתמודדות במקרים אלה.

2. כל החובות סולקו במלואם

על מנת לקבל תעודה המעידה, כי שולמו כל החובות המגיעים לרשות המקומית, יש לפרוע לא רק את חוב הארנונה בשל הנכס, אלא גם את אגרת המים וכל מס או היטל אחר שבעל הנכס חייב לרשות המקומית בשל הנכס, כגון: היטל כביש, היטל מדרכה, היטל ביוב והיטל תיעול.

מהו דינו של חוב ארנונה, שהזכות לתובעו בבית משפט התיישנה?

נתבע המעלה טענת התיישנות, מקים מחסום דיוני בפני זכותו של התובע לזכות בתביעה אזרחית. התיישנות זו אינה חלה על זכותה של רשות מקומית לגבות את חוב הארנונה בדרך מינהלית. אין התיישנות לחובו של הנישום וממילא, אין לתת לו תעודה המעידה שכל החובות סולקו במלואם.

בע"א (מחוזי חי') 4611/98 עירית חיפה - אגף הגביה נ' יניב נפסק, כי התיישנות בתחום האזרחי היא דיונית. החוב אינו נמחק אלא נשאר תלוי ועומד, אלא שאי אפשר לתבוע אותו בבית המשפט. נפסק, כי העיריה אינה חייבת ליתן לנישומים תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, כאמור, כל עוד הם חייבים לה חוב ארנונה. [1]

עם זאת, קשה לצפות כי בית המשפט לא ישקול הלכה זו מחדש, אם יתברר, כי החוב הוא בן עשרות שנים, וכי הרשות המקומית התרשלה בגבייתו.

יש שתביעה אזרחית של רשות מקומית נדחית מחמת אי הופעה לדיון. פסק הדין יוצר מעשה בית דין ומהווה מחסום דיוני מפני התדיינות משפטית נוספת בדרך של תביעה אזרחית בשל אותו חוב, אולם, אין פסק הדין קובע באופן פוזיטיבי, כי התביעה משוללת יסוד. במקרה כזה רשאית הרשות המקומית להמשיך לגבות את הארנונה בדרך מינהלית. הוא הדין כאשר בית המשפט דוחה את תביעתה של הרשות המקומית מהטעם שלא הצליחה להוכיח את טענותיה. התוצאה היא, כי אם נדחתה תביעת העיריה בנסיבות אלה, קיים חוב ארנונה, ואין לתת תעודה המעידה שכל החובות סולקו במלואם.

אם נקבע בפסק דין, כי התביעה לתשלום ארנונה נדחית מטעמים הנוגעים לעצם החבות של הנישום לשלם את הסכום הנתבע, או אז יש ליתן לנישום תעודה המעידה כי הוא אינו חייב בארנונה לרשות המקומית.

3. השוואה עם חוקי מס אחרים

היטל השבחה

פקודת בניין ערים, 1936 בוטלה בשנת 1981 במסגרת תיקון מספר 18 לחוק התכנון והבנייה, בו נחקקה התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בסעיף 10(א) לתוספת השלישית נקבע:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו."

התוספת השלישית מטילה את היטל ההשבחה על נכסים שהושבחו בעקבות שינוי תכנית בינוי, בגין אישור לשימוש חורג או להקלה. תשלום היטל ההשבחה הוא תנאי לרישום הבעלות או החכירה בפנקסי המקרקעין. בסעיף 10(ב) לתוספת השלישית נקבע:

"שר הפנים רשאי בתקנות לקבוע הוראות בדבר שילוב תעודה כאמור בסעיף קטן (א) בתעודה הניתנת מאת רשות מקומית והדרושה על פי דין אחר כתנאי לרישום עסקה במקרקעין בפנקסי המקרקעין."

שר הפנים התקין את תקנות התכנון והבניה (תעודה בדבר תשלום היטל),
התשמ"א-1981, ובסעיף 1 לתקנות נאמר:

"תעודה בדבר תשלום היטל או ערובה לתשלומו לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק, יכול שתינתן בנפרד ויכול שתינתן בתוך תעודה המוצאת לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ובלבד שדבר תשלום ההיטל או מתן ערובה לתשלומו, כולו או חלקו, יצוין במפורש בתעודה."

התעודות המוצאות לרשם המקרקעין על פי סעיף 324 לפקודת העיריות וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש] כוללות, בדרך כלל, גם את האישור על תשלום היטל ההשבחה לרשות המקומית.

מס שבח מקרקעין

ברישא לסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין נאמר:

"מכירת זכות במקרקעין החייבת במס לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם אישר המנהל שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה עצמית כמשמעותה בסעיף 73 או על פי שומה זמנית או סופית שנעשו תוך תשעים ימים מקבלת ההצהרה או השומה הזמנית, לפי הענין..."

הוראה זו דומה בעיקרה להוראות שבסעיף 324 לפקודת העיריות ובסעיף 10 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

מס רכוש

ברישא לסעיף 54(א) לחוק מס רכוש נקבע:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל פעולה בקרקע לפני שיומצא אישור מהמנהל על תשלום המס המגיע מבעל הקרקע; ובקרקע המועברת - לרבות תשלום המס שמועדי תשלומו לאותה שנת מס, כמפורט בסעיף 20, טרם הגיעו..."

הוראה זו דומה בעיקרה להוראות שבסעיף 324 לפקודת העיריות, בסעיף 10 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ובסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, אם כי הוראות סעיף 324 לפקודת העיריות מחמירות פחות מאלה שנקבעו בסעיף 54(א) לחוק מס רכוש.

בסעיף 324(א) לפקודת העיריות נדרש הבעלים לפרוע את כל חובותיו בגין הנכס שאותו הוא מבקש להעביר לקונה. החיוב בארנונה אינו עד לסוף שנת המס אלא למועד הבקשה. על פי הוראות חוק מס רכוש, חייב הבעלים לשלם את כל חובותיו בגין כל הנכסים שבבעלותו ואת החובות בעד אותו הנכס הנמכר עד ליום בו חדל להיות "בעל", כהגדרתו בחוק מס רכוש. בע"א 585/78 וינרוט נ' מנהל מס רכוש, פ"ד לג(3) 792 (1979) נקבע, כי המונח "בעל" שבחוק מס רכוש מתייחס בראש ובראשונה לבעלים הרשום, והוא המען הנכון לחיוב במס. הסעיף עצמו אינו עוסק בשאלה, מי יישא בנטל המס; הוא קובע, כתנאי מוקדם לרישום כל פעולה, שיאושר לגבי אותו נכס כי הוא נקי מחוב של מס, ואין נפקה מינה, מי ינקהו מנטל זה.

4. מתן ערבות במקום תשלום החוב

מה דינו של נישום המשיג או מערער על חיובו בארנונה, ובטרם ניתנה הכרעה משפטית הוא מבקש להעביר את הקניין בנכס, ונזקק לשם כך לתעודה לרשם המקרקעין?

בפקודת העיריות אין הוראה כיצד יש לנהוג במקרה זה, אולם ניתן ללמוד על כך מן הדרך בה נקטו חיקוקים אחרים. בסעיף 8(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נאמר:

"שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות הוראות בדבר מתן ערובות להבטחת תשלום ההיטל כתנאי למימוש זכויות במקרקעין אחרי אישור תכנית ולפני שנקבעה שומת ההשבחה לגבי אותם מקרקעין."

הוראה זו חלה כאשר אירוע המס חל והחיוב בהיטל נוצר, אולם טרם נקבעה שומת היטל ההשבחה. כאשר נקבעה שומת היטל ההשבחה, חל סעיף 14(ד) לתוספת השלישית הקובע:

"הגשת ערעור לא תעכב את מימוש הזכויות במקרקעין, אם המערער שילם את ההיטל; אולם מי שמבקש היתר בניה לצרכי מגוריו או מגורי קרובו והגיש ערעור כאמור, לא תעכב הגשת הערעור את מתן ההיתר, אם נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת; תקנות על פי סעיף 8(ב) יחולו גם על מתן ערובה כאמור."

הוראה זו פותרת את הבעיה המתעוררת כאשר המערער מבקש היתר בנייה לצרכי מגורים, אולם אינה מתייחסת למקרה שבו מבוקש אישור להעברת הזכויות. שר הפנים קבע בתקנות, כי במקרים הנ"ל תומצא ערבות בנקאית להבטחת תשלום ההיטל. המצאת הערבות הבנקאית להבטחת תשלום ההיטל כתנאי להמצאת האישור להעברת הקניין בנכס, הפכה להסדר הנהוג גם במקרה של ערעור על היטל ההשבחה.

בסיפא לסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין נאמר:

"לא נעשו שומה זמנית או סופית כאמור או שסכום המס ששולם על פי השומה העצמית הוא פחות מ- 20% משווי התמורה - תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית, או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת תשלום המס שיגיע על פי שומה; תקפה של ערובה כאמור יהיה לתקופה של שבעה חדשים מיום מתן ההצהרה או השומה העצמית."

במקרה של השגה או ערר על החיוב במס שבח, נהוג להמציא ערבות בנקאית להבטחת תשלום המס כתנאי להמצאת האישור להעברת הנכס. הסיפא לסעיף 54(א) לחוק מס רכוש מתייחסת לסוגיה זו וקובעת -

"... ובלבד שהוראה זו לא תחול על סכום המס השנוי במחלוקת ושהוגש לגביו ערר לפי סעיף 27, אם המציא בעל הקרקע ערבות בנקאית או ערבות אחרת שקבע המנהל להבטחת תשלום המס שהוא עשוי להתחייב בו."

העדרה של הוראה מקבילה לגבי ארנונה יכולה ללמד על הסדר שלילי, קרי: אף כאשר הנישום תוקף את החיוב בארנונה שהושת עליו, הוא חייב לפרוע את כל המס השנוי במחלוקת כתנאי לקבלת אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות.

לדעתי, הדין הראוי הוא, החלת הפתרון הקבוע בחוק מס רכוש והפתרון הנהוג לגבי מס שבח והיטל השבחה גם על ארנונה, ובמקרה של התדיינות משפטית לגבי החיוב בארנונה, הנישום יהיה רשאי לקבל את האישור להעברת הקניין בנכס כנגד המצאת ערבות בנקאית או ערובה אחרת, להנחת דעתה של הרשות המקומית, להבטחת פירעון חוב הארנונה. הטעם לפיתרון זה טמון בכך, שהמצאת התעודה נועדה להבטיח את גביית חוב הארנונה גם כאשר הוא שנוי במחלוקת, וערבות בנקאית משיגה את אותה מטרה בדרך אחרת.

5. החובה להמצאת האישור

פסקי דין רבים דנו בחובתה של הרשות המקומית להמציא את האישור להעברת הזכויות בנכס.

בבג"ץ 242/67 קנג' אסעד נ' המועצה המקומית כפר יפיע, פ"ד כב(1) 274 (1968), נקבע, כי הוראת סעיף 324 מטילה חובה סטטוטורית על המועצה המקומית לתת לבעלים של מקרקעין תעודה, המעידה על תשלום החובות המגיעים ממנו למועצה לגבי אותו נכס. המועצה המקומית חייבת לתת לבעל הנכס, הרוצה לשלם את החובות בגין הנכס ולקבל את התעודה, את החשבון של אותם החובות. על המועצה כגוף סטטוטורי למלא את החובה האמורה, ואין ולא כלום בין מילוי החובה הסטטוטורית הזאת לבין זכויות הבעלות במקרקעין שהמועצה טוענת להן. אף לאחר שהמועצה תמלא את בקשת העותרים בדבר מתן החשבונות והענקת התעודה המעידה על תשלומם, לא יהא בכך כדי לפגוע באותן הזכויות, אם יש כאלה.

בע"א 95/73 שוורץ נ' המועצה המקומית זכרון-יעקב, פ"ד כח(2) 402 (1974), הודיע ראש המועצה לרשם המקרקעין, כי הוא מבטל את האישור שניתן משום טעות שנפלה בחישוב המיסים המגיעים למועצה. בית המשפט לא נדרש להכריע בסוגייה, האם רשאי ראש המועצה לבטל אישור שניתן, שכן באותו מקרה התברר שלא נפלה כל טעות שהצדיקה ביטול האישור. התברר, כי נימוקי המועצה לביטול האישור היו פסולים.

בע"א 412/54 ראש עיריית תל אביב נ' חברת "ארמון אהרונוביץ 3" בע"מ[2] נתבעה העיריה להשיב מיסים שנגבו על ידה שלא כדין. הנישומה שילמה מיסים אלה כדי לקבל תעודה להעברת בעלות. ערעור העיריה נדחה, והיא חויבה להשיב את המס. השופט חשין פסק:

"העירייה סירבה לתת לחברה את התעודה בלא תשלום, אף כי חובתה הייתה לעשות כן. על ידי כך שמה מכשולים בדרכה של החברה, ומנעה ממנה את האפשרות להשתמש בזכות, שניתנה לה מטעם החוק. זה הוא מקרה שבו לא עמדו הצדדים בדרגה שווה, ובידיה של העירייה היה הכוח לומר לה למשיבה, כי "התעודה שאת מבקשת ממני לא תינתן לך, אלא אם כן תמלאי את התנאי שאני מטילה עליך, היינו, תשלמי לי כך וכך היטל מים וכך וכך אגרת צינורות". ודאי היה ביכולתה של החברה, כפי שטוען בא כח העירייה, לפנות לבית המשפט הגבוה לצדק בבקשת מנדמוס עשה נגד העירייה. אך היא לא הייתה מחויבת לעשות כן. החברה הייתה זכאית לקבל את התעודה על אתר, ללא שהיות וללא עיכובים. כל רגע של עיכוב בלתי מוצדק של התעודה, שגרם כמובן גם לעיכוב העברתן של הדירות, פגע בזכויותיה החוקיות של המשיבה, גם אם לא הוכח נזק ממשי. בנסיבות כאלה, תשלום הכסף, תחת פנייה לבית המשפט הגבוה הכרוכה בהוצאות ניכרות, בטורח רב ובשיהוי, אינו רצוני, ונעשה מחמת כורח מיידי ולוחץ."

גם בבג"ץ 183/74 אדמת הקריה בע"מ נ' עיריית רחובות, פ"ד כט(1) 240 (1974), נפסק, כי מס אשר בעל מקרקעין אולי חייב לעיריה, אבל זמן פירעונו טרם הגיע, אינו נמנה עם החובות המגיעים לעיריה "מדין אחר", ואינו עילה לעיכוב התעודה הנדרשת על פי סעיף324(א) לפקודת העיריות.

בת"א (שלום קר') 2283/00 עיריית מעלות תרשיחא נ' הייב יחיא ניתנה תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות בטעות וללא בדיקה עקב לחץ עבודה. הנישום טען, כי התעודה היא הבטחה שלטונית וכי העיריה מנועה מלחזור בה. נפסק, כי הנפקת התעודה היא פעולה מנהלתית ואין בה סממנים של הבטחה שלטונית, והופרכה טענת הנישום כי לא ידע על קיומו של החוב.

בבג"ץ 779/92 סלאמה נ' ראש עיריית נצרת, פ"ד מז(5) 183 (1993), נפסק, כי כאשר מוכרים חלק מנכס, העיריה חייבת לתת למוכר את האישור לפי סעיף 324(א) לאחר סילוק חלק יחסי מהחוב, ואין חובה לסלק את החוב בשל הנכס כולו.

בעת"מ (מינהליים י-ם) 332/01 א. ארנסון בע"מ נ' עיריית ירושלים, פ"מ התשס"א 908 (2001), נדונה השאלה, האם בעל נכס המעביר חלק מזכויותיו בנכס לאחר, חייב לשלם לעיריה את חובותיו בגין כל הנכס. נפסק, כי כדי לקבל תעודה לפי סעיף 324, די כי הנישום פרע את החוב בגין חלק הנכס שנמכר.

מהו דינו של חוב, שטרם הגיע המועד לשלמו?

בבג"ץ 198/75 מנהל עזבון מושקוביץ נ' ראש עירית בת-ים, פ"ד ל(1) 281 (1975), נפסק, כי מנוסחו של סעיף 324(א) לפקודת העיריות עולה, כי עיכובו של הרישום הוא כדין אם קיים חוב הנובע מסעיף בפקודת העיריות או מדין אחר, אשר הגיע כבר המועד לסלקו, אולם התשלום טרם נעשה. לשון אחר, בהעדר קיומו של חוב העומד לפירעון, אין גם יסוד בדין לעיכובו של הרישום, וממילא קמה החובה להעניק את התעודה לפי סעיף זה.[3]

השאלה המתעוררת בהקשר זה היא, האם חוב הארנונה הוא שנתי, והאם רשאית הרשות המקומית להתנות את מתן האישור בתשלום חיובי הארנונה עד תום השנה?

לכאורה, התשובה לשאלה זו היא חיובית, שכן אירוע המס של הארנונה חל בתחילת השנה לגבי כל השנה. אלא שאין תוכו כברו. כאשר הנישום מעביר את החזקה למחזיק אחר, והוא מודיע על כך בכתב לרשות המקומית בהתאם להוראת סעיף 325 לפקודת העיריות או סעיפים מקבילים החלים על המועצות המקומיות והמועצות האזוריות, מוטלת חובה על הרשות המקומית לסגור את חשבון הארנונה של הנישום שחדל להחזיק, במועד שבו חדל להחזיק. במקביל לסגירת חשבונו של הנישום היוצא, על הרשות המקומית לפתוח חשבון חדש למחזיק החדש, שהרי הוא הנישום החוקי ממועד תחילת חזקתו.

אין טעם כלכלי או משפטי לגבות ארנונה מראש מהנישום היוצא, וזמן קצר לאחר מכן להשיבה לו. לפיכך, אין מקום להתנות מתן אישור להעברת הזכויות בנכס מקרקעין בתשלום ארנונה עד לתום השנה, ויש מקום לגבות רק את סכום הארנונה בגין התקופה עד לתום תקופת האישור, מועד שייקבע על ידי הנישום עצמו בהתאם לצרכיו.

עד כאן הובאו פסקי דין שהתמודדו עם סוגיות שונות בעניין מתן האישור להעברת הזכויות בנכס בפנקס המקרקעין. העילה הנפוצה ביותר לסירוב הרשות המקומית להמציא את האישור היא חובות של נישום אחר בגין הנכס, שאינם חובותיו של הבעלים המבקש להעביר את זכויותיו. בתי המשפט קבעו, וחזרו וקבעו, כי הרשות המקומית חייבת ליתן את האישור להעברת הזכויות, ואסור לה להתנותו בפירעון החוב של נישום אחר.

בבג"ץ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ' עירית יבנה היו העותרות הבעלים של מבנה, אולם זכות זו טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין. המבנה היה מושכר ועיריית יבנה סירבה לתת לעותרות את תעודת המיסים לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות בשל חובות ארנונה שהגיעו מהשוכר. העיריה טענה, כי יש ליתן את התעודה רק כאשר אין חובות בגין הנכס ואין חשיבות לשאלה, האם החוב הוא של הבעלים. השופט שלמה לוין קבע, כי הגדרת "בעל" בסעיף 1 לפקודת העיריות רחבה דיה כדי לכלול גם את הבעלים הרשום וגם את מי ש"זכאי לקבל הכנסה מנכס" אפילו אינו הבעלים הרשום. עם זאת, מסעיף 324(א) לא עולה, כי המחוקק התכוון לפגוע בזכות הקניין של הבעלים במקרקעין. נפסק, כי יש לפרש את סעיף 324 כחל רק אם הבעלים של הנכס הוא החייב בארנונה. מאחר שהעותרות אינן חייבות ארנונה לרשות המקומית, הן זכאיות לקבל את התעודה.

בת"א 15479/98 נכסי גולדווסר בע"מ נ' עיריית קרית מוצקין, ארנונה עירונית פסקי דין כרך א 187 (המכון לחקר המיסוי המוניציפלי) (1990) (להלן: "עניין פרופיל חן"), ביקשה התובעת להצהיר, כי על העיריה ליתן לה תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. נפסק, כי אין עילה לדרוש מהתובעת את החוב, שכן היא לא החזיקה בנכס. משנקבע מהותית, כי החבות בארנונה חלה על המחזיק, פטור הבעלים מלברר אם המחזיק פרע את חובו לעיריה אם לאו.

אף בע"א 52/96 (מחוזי חי') מליחי נ' עירית קרית ים נפסק, כי ארנונה ואגרות מים חלות על המחזיק בנכס למעשה ולא על הבעלים. לכן, חובה על העיריה ליתן לבעלי הנכס את התעודה המבוקשת.

כאשר רשות מקומית מתנה את מתן האישור להעברת זכות בנכס מקרקעין בתשלום ארנונה או חוב אחר, שמועד פירעונו טרם הגיע או שהוא אינו חובו של הבעלים המעביר, עומדות בפני הנישום כמה דרכי פעולה.

דרך אחת היא לשלם את החוב ולהגיש תובענה להשבתו. דרך אחרת היא לפנות לבית המשפט על מנת שיאכוף על הרשות המקומית למלא את חובתה. ניתן גם לפנות אל נציב תלונות הציבור בתלונה נגד התנהלות הרשות המקומית, ובדרך כלל פנייתו של נציב תלונות הציבור לרשות המקומית "משכנעת" אותה לעשות את מה שהיא חייבת לעשותו.

גם אם נישום בוחר לשלם את הארנונה שהוא אינו חב בתשלומה ולהגיש תביעת השבה, ראוי לפנות אל מבקר המדינה בתלונה כנגד התנהלות הרשות המקומית. זו דרך מומלצת לבער את הרע מקרבנו.

6. הסייג לחובה להמצאת האישור

בבג"צ 95/70 מגדל נחום בע"מ נ' עירית בת-ים, פ"ד כד(2) 115 (1970), נפסק, כי אם ניתנה ארכה לתשלום מס, ללא אסמכתא חוקית, אין החייב יכול לסמוך על כך בבקשו מהעיריה להוציא לו תעודה לפי סעיף 324. דרושה סמכות מפורשת על פי דין על מנת להסמיך עיריה לתת הקלות בתשלום סכומים המגיעים לה כדין, או להסמיכה לוותר על סכומים כאלה.[4]

7. מעמדו של החוב לרשות המקומית

שאלת מעמדו של חוב הארנונה לרשות המקומית מתעוררת כשנוצרת תחרות בינו לבין חובות אחרים, ובחיקוקים שונים נקבעו הוראות מיוחדות למצבים כאלו. כך למשל, נוצרת תחרות במקרה של פשיטת רגל, פירוק תאגיד, כינוס נכסים מכוח איגרת חוב ומימוש משכון. יש ומקרקעין נמכרים בהליכי פשיטת רגל, פירוק חברה, וכן בהליכי כינוס נכסים מכוח איגרת חוב, משכנתה, סדר הדין האזרחי או חוק ההוצאה לפועל. בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל מצווה להעביר את הבעלות בנכסים לקונה, ודבר זה מעלה שלוש שאלות -

א. האם חייבת הרשות המקומית לתת את האישור מבלי לגבות את החוב?

ב. האם לצורך העברה על פי צו יש צורך באישור הרשות המקומית?

ג. מה המעמד שיש לחוב הארנונה בתחרות עם הנושה, שאמור לקבל את התמורה המשולמת בעד המקרקעין?

השוואה עם מעמדו של מס רכוש

בבג"צ 243/60 אולדק נ' ראש עירית רמת גן, פ"ד יד 2265 (1960), נפסק, כי לעיריה אין זכות שעבוד על הנכס והיא אינה נושה מובטח. לעומת זאת, בע"א 437/66 מנהל מס רכוש וקרן פיצויים נ' כונס הנכסים של יונייטד סטייטס, פ"ד כא(1) 29 (1967), נפסק, כי סעיף 12 לפקודת המסים (גביה), מקנה לחוב מס רכוש מעמד של שעבוד ראשון, גם כאשר המקרקעין ממושכנים. סעיף זה יוצר זכות מהותית.

על ההבדל בין חוב מס רכוש לחוב ארנונה ניתן ללמוד מבג"צ 113/71 מצא נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר באר-שבע, פ"ד כה(2) 337 (1971) (להלן: "עניין מצא"). מכוח צו של ראש ההוצאה לפועל קנה העותר נכס מקרקעין במכירה פומבית. העותר פנה אל ראש העיריה ואל מנהל מס רכוש וביקש מהם את האישורים הדרושים להעברת הנכס, ונתקל בסירוב. נפסק, כי מכוח סעיף 12 לפקודת המסים (גביה), יש למדינה שעבוד על מקרקעין בשל חוב מסים. בעת הדיון, הודה בא כוח העיריה, שהעיריה אינה רשאית למנוע את רישום הנכס על שם העותר אף בלא האישור לפי סעיף 324. הטעם לכך הוא, שחוב מס רכוש יוצר שעבוד על הקרקע ואילו חוב הארנונה אינו יוצר שעבוד כזה, והצורך בקבלת האישור הוא אמצעי לגביית המס.

בעניין פרופיל חן סירבה עיריית יבנה לתת לעותרים, שהם בעלי זכויות לבעלות בנכס מקרקעין, תעודה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, בשל חובות ארנונה ומים של מחזיקים אחרים במקרקעין. נפסק, כי למרות הדמיון בין הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות להוראת סעיף 54(א) לחוק מס רכוש, ולמרות הפירוש שייחסה הפסיקה להוראותיו של סעיף 54(א) לחוק מס רכוש, אין לעשות גזירה שווה בין פירוש זה לבין הפירוש שיש לייחס להוראותיו של סעיף 324(א). לפי לשונו של סעיף 324(א), נועדה תעודת המיסים להעיד על סילוק חובותיו של בעל הנכס ביחס לאותו הנכס. חובות המים והארנונה חלים על המחזיק למעשה במקרקעין. כיוון שכך, העותרות כבעלות הנכס, שאינן מחזיקות בו, אינן חייבות כל חוב ביחס לנכס וממילא הן זכאיות לקבל את תעודת המיסים המבוקשת. השופט ש. לוין הגיע למסקנה דומה בהתבססו גם על פירוש ההגדרה "בעל" בסעיף 1 לפקודת העיריות.

פשיטת רגל ופירוק חברה

בפשיטת רגל של נישום ובפירוק חברה חל דין מיוחד על סדר הקדימויות של פירעון החובות, והוא גובר על הדין הכללי. הנאמן אינו חייב לשלם את מלוא חובותיו של פושט הרגל, אלא בהתאם להוראות סעיף 78(3)(א) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980. הדברים יפים לחובות של פושט הרגל בשל ארנונה שחויב בה בעד התקופה שקדמה להכרזה על פשיטת הרגל. קיבל הנאמן את החזקה בנכסיו של פושט הרגל, מוטל החיוב בארנונה על הנאמן בתוקף תפקידו זה. דין דומה חל בפירוק של חברה - ראו סעיפים 354(א)(3) ו-(4) לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983, הקובעים את החובות בדין קדימה בעת פירוקה של חברה.

בהמ' (מחוזי ת"א) 9141/88 רוזובסקי נ' מדינת ישראל, פ"מ תשמ"ט(ג) 248 (1989), נפסק, כי עיריה אינה יכולה לקנות לעצמה יתרון על-פני נושים אחרים בעת פירוק או פשיטת רגל, על-ידי סירוב להעניק תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות כתנאי לפירעון חובות ארנונה. האמור לעיל חל על חובות בגין התקופה שקדמה ליום מתן צו הפירוק. מיום מתן צו הפירוק חלים חובות הארנונה על קופת המפרק. סעיף 324 לפקודת העיריות נועד להבטיח את גביית הארנונה מהבעלים, ואינו נועד לעקוף את דיני פשיטת הרגל או את דיני הפירוק בכל הנוגע לקדימותם של חובות. במקרה בו נמכרו מקרקעין של פושט רגל או של חברה בפירוק, ובאישור בית המשפט למכירה נכלל צו לרשם המקרקעין לרשום את הבעלות במקרקעין על שמו של הקונה, אין הרישום כפוף להמצאת אישור העיריה. [5]

כינוס נכסים

במימוש נכסים מחמת משכנתה או איגרת חוב חל דין מיוחד לגבי מעמדו של הנושה המובטח. עצם מינויו של כונס הנכסים לביצוע המכירה אינו מעלה ואינו מוריד לעניין קדימות החובות. מונה כונס הנכסים לצורך מימוש נכס משועבד, קודם חובו של בעל המשכנתה לחובה של רשות מקומית. הכוונה כאן היא לכל נכס משועבד שהוא, למעט המקרקעין שבגינם נוצר חוב הארנונה. תפס כונס נכסים בתוקף תפקידו את החזקה בנכס, יהיה הוא הנישום, וקופת הכינוס תחויב בארנונה בגין תקופת החזקה. תשלומי ארנונה, שנשא בהם הכונס, דינם כהוצאה שהוצאה בהליך הכינוס.

כונס הנכסים בא בנעליו של הנישום שאת רכושו הוא מוכר, והוא עלול להתחייב בתשלומים החלים על החייב במס. אם לדעת כונס הנכסים קיים ספק בדבר חובו של הנישום לפרוע חובות מס לרשות המקומית, ייטיב לעשות אם יפנה בבקשה למתן הוראות לבית המשפט או לראש ההוצאה לפועל, ויצרף את הרשות המקומית כצד לבקשה.

הלכת אברהם

ההלכה העולה מהפסיקה שהובאה עד כה היא, כי חוב ארנונה לרשות המקומית אינו זוכה למעמד מיוחד מכוחו של סעיף 324 לפקודת העיריות, כי הוראות פקודת המסים (גביה) אינן חלות עליו, כי הוא אינו חוב מובטח וכי הוא אינו יוצר שעבוד על הנכס החייב בארנונה. הלכה זו נהפכה על פיה בע"א (מחוזי ת"א) 1766/93 אברהם יוסי, עו"ד נ' עיריית רמת גן, ארנונה עירונית פסקי דין כרך ב 214 (המכון לחקר המיסוי המוניציפלי) (1995). המערערים פעלו ככונסי נכסים של חברה שנכנסה להליכי פירוק, ומכרו בהוצאה לפועל נכס משועבד. השופט בר-אופיר פסק:

"... תשלומי ארנונה כללית באים בגדרו של "מס על מקרקעין" כמשמעותו בפקודת המסים (גבייה), ועל כן הם מובטחים בשעבוד ראשון על מקרקעין לפי סעיף 11א(1) הנ"ל... ארנונה כללית מובלעת ונכללת במונח "מס" שבסעיף 2 לפקודה, שכן משמעותו הטבעית והרגילה של המונח "מס" כוללת בחובה גם תשלום המשולם כמס לרשות מקומית על פי דין מפורש, יהא כינויו של המס אשר יהא. אין צורך בהכרזה על ארנונה כללית כעל מס שייגבה לפי פקודת המסים (גבייה), מכיוון שארנונה זו אינה נכללת במונח "מס" מכוח המונחים שאחרי הביטוי "לרבות" (בסעיף 2 לפקודה). הארנונה הכללית נכללת באורח טבעי ואורגני במונח "מס", בהיותה, לפי אופייה ומהותה, מס המשולם על מקרקעין לרשות מקומית..."

נושים, שהחברה נתנה להם שיעבוד על נכסיה, הם נושים מובטחים, אולם מעליהם נמצאות רשויות מס לסוגיהן, שלהן ניתנה זכות הניצבת בשלב גבוה יותר בסולם העדיפויות המשפטי, והכוונה לנושים המובטחים באמצעות שיעבוד ראשון על המקרקעין. שיעבוד זה עדיף גם על משכנתה וגובר עליה, ואין הוא טעון רישום בפנקסי המקרקעין.

בערעור שהוגש על פסק הדין, ביטל בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. ברע"א 2911/95 אברהם יוסי, עו"ד נ' עיריית ר"ג, ארנונה עירונית פסקי דין כרך ג 45 (המכון לחקר המיסוי המוניציפלי) (1999), נפסק, כי הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות נותנת בידי הרשויות אמצעי גבייה מינהליים, אך אין זו הוראה מהותית המעניקה לחוב הארנונה עדיפות על פני חובות אחרים בהליכי פירוק או פשיטת רגל, ואין היא משנה את סדרי הקדימויות שנקבעו בדיני פשיטת הרגל.

לעיריה אין שיעבוד ראשון על המקרקעין מכוח סעיף 11א לפקודת המסים (גביה), ולכן:

"כעיקרון, כאשר מדובר במקרקעין שבבעלות חברה שבפירוק, העירייה אינה רשאית לדרוש תשלום הארנונה המגיעה לה כתנאי למתן האישור הדרוש לצורך העברת בעלות במקרקעין, ובכך לטרוף את סדרי הקדימויות שנקבעו בדיני הפירוק."

פסק דין זה אינו עומד בסתירה להלכת פרופיל חן, הואיל ושם חוב הארנונה היה של המחזיקים בנכס ולא של בעליו.

הלכת ויינבוים

ברע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' ויינבוים, פ"ד נו(4) 856 (2002)., התעוררה מחלוקת בין עיריית ראשון לציון לבין כונסי נכסים בקשר לקדימות חובות של ארנונה לבין נושה מובטח. כונסי הנכסים נתמנו על פי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 לשם מימוש דירה שמושכנה לטובת בנקים. הכונסים נתמנו בשנת 1995, החייבים פונו מהדירה שנתיים לאחר מכן והכונסים קיבלו את החזקה בדירה. הדירה נמכרה והחזקה בה נמסרה לקונה בשנת 1998. העיריה סירבה לתת לכונסים תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות.

נפסק, כי לצורך קביעת הזכויות המהותיות יש להבחין בין שלוש תקופות שונות לגבי חובות הארנונה והמים: התקופה הראשונה היא התקופה שעד למינוי הכונסים; התקופה השניה היא התקופה שמיום מינוי הכונסים ועד יום פינוי החייבים מהדירה; התקופה השלישית היא מיום פינוי החייבים מהדירה ואילך. המחלוקת התעוררה רק לגבי התקופה השנייה. בית המשפט העליון דן בסוגייה זו ופסק:

"כך למשל סיכם ‎ Fitzgerald... את המבחן לקיומה של "החזקה למעשה"
(‎possession in fact):

"‎The test then for determining whether a man is in possession of anything is whether he is in general control of it. Unless he is actually holding or using it - in which event he clearly has possession - we have to ask whether the facts are such that we can expect him to be able to enjoy the use of it without interference on the part of others."

בענייננו החייבים התגוררו בדירה והשתמשו בה, ועל ידי כך הפעילו ביחס אליה שליטה באופן רגיל. מכאן שהם החזיקו בה למעשה.

פרשנות הפסיקה נובעת מהגיונה של ההגדרה מן הטעם הבא: מטרת חיובו של "המחזיק למעשה" בארנונה היא ליצור קשר הדוק ככל האפשר בין זהות משלם הארנונה לבין זהות הנהנה משירותי העירייה, שהם תמורה עקיפה לארנונה. כאשר קיים אדם המתגורר בדירה, הוא הנהנה העיקרי מהשירותים שמעניקה העירייה לתושביה כתמורה עקיפה לארנונה, בעוד שכאשר הדירה עומדת ריקה, הבעלים (או מי שנכנס בנעליו - למשל כונס נכסים) הוא הנהנה מאותה תמורה עקיפה...

בנימוקים שפורטו לעיל יש כדי להסביר את הפסיקה העקבית של
בית-משפט זה שקבעה, כאמור, כי החייב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, לפיכך גם נראה לנו שצדק בית המשפט המחוזי בקביעתו כי בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס בענייננו הם החייבים, ולא הכונסים. אכן, כטענת המבקשת, לא היה ביכולתם של החייבים בענייננו להשכיר את הדירה או למוכרה מרגע שהוקנתה לכונסים מכח צו הכינוס, אולם אין בכך דבר לעניין הגדרתם כמחזיקים...

סעיף 324 לפקודה הוא אך אמצעי אדמיניסטרטיבי לגבייה, ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות... בענייננו קודמת זכותם המהותית של הבנקים לזכותה המהותית של העירייה, שכן חובם של החייבים לבנקים מובטח באמצעות שעבוד. משקבענו כי חוב הארנונה, בתקופה השנייה, איננו הוצאת כינוס אלא הוא חובם של החייבים לעירייה, ומאחר שחוב זה אינו חוב מובטח, המסקנה המתחייבת היא שאין העירייה יכולה לסכל את זכותם הקודמת של הבנקים באמצעות סעיף 324 הנ"ל."

8. סוף דבר

הרשות המקומית אינה רשאית לתת את אישורה להעברת הקניין בנכס מבלי לגבות את כל החובות של המעביר בגין הנכס המועבר. כל עוד לא נפרעו כל חובותיו של מעביר המקרקעין, חייבת הרשות המקומית לסרב לתת תעודה שכל החובות נפרעו, שהרי אישור כזה הוא כוזב מעצם הגדרתו.

בכל המקרים שלהלן הרשות המקומית חייבת לתת את התעודה:

א. כאשר המעביר חייב לרשות המקומית חובות בשל נכס אחר שאינו הנכס המועבר;

ב. כאשר קיימים חובות בשל הנכס המועבר אולם חובות אלה אינם של המעביר;

ג. כאשר המעביר מבקש להעביר חלק מנכס, והוא שילם את החובות בגין אותו חלק;

ד. כאשר המעביר הוא נאמן בפשיטת רגל, מפרק, או כונס נכסים במימוש משכנתא, והחובות הם של הבעלים של הנכס ולא שלו;

ה. כאשר הטעמים לאי מתן האישור אינם חוב של המעביר אלא טעמים אחרים.

הגיעה העת, כי היועצים המשפטיים של כל הרשויות המקומיות יוציאו הוראות נוהל בהתאם לאמור, על מנת למנוע חיכוכים מיותרים בין הנישומים לבין עובדי הרשויות המקומיות, שמקבלים את משכורתם מקופת הציבור, ציבור שאותו הם אמורים לשרת בנאמנות.

___________

* המאמר לקוח מתוך הספר ארנונה עירונית חלק שני (מהדורה חמישית), שטרם יצא לאור. מחברי הספר הם ד"ר הנריק רוסטוביץ, עו"ד, משה וקנין, עו"ד, נורית לב, עו"ד ורונית כהן כספי, עו"ד.

1. ראו גם ת"א (שלום פ"ת) 2794/93 שמואלי אליהו, עו"ד נ' עיריית פ"ת, ארנונה עירונית פסקי דין כרך ב 408 (המכון לחקר המיסוי המוניציפלי) (1995). פסק הדין אושר ללא התייחסות לסוגיית ההתיישנות - ע"א 655/95 (מחוזי ת"א) שמואלי אליהו, עו"ד נ' עיריית פ"ת, ארנונה עירונית פסקי דין כרך ג 322 (המכון לחקר המיסוי המוניציפלי) (1996). בקשת רשות הערעור נדחתה - רע"א 8732/96 שמואלי אליהו, עו"ד נ' עיריית פ"ת, שם, בעמ' 121 (1997).

2. ראו גם בג"ץ 392/72 ברגר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז חיפה, פ"ד כז(2) 764 (1973).

3. ראו ע"א (מחוזי ת"א) 324/77 עירית בת-ים נ' כהן, פ"מ תשל"ט(2) 127 (1979).

4. ראו גם ע"א 95/73 שוורץ נ' המועצה המקומית זכרון-יעקב, פ"ד כח(2) 402 (1974); ע"א 523/59 נאות אביב בע"מ נ' ועדת השומה של עת"א, פ"ד יד 1041 (1960); בג"ץ 298/60 מטלון נ' ראש העיר, פ"ד טו 497 (1961).

5. ראו גם: בג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קרית אתא, פ"ד מג(1) 89 (1989); עניין מצא, לעיל ה"ש 23.

ראה דעה אחרת של עו"ד בנימין חן.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. שעבוד ושעבוד ראשון   מאת: נוה אורי, עו"ד    14/8/2006
  2. תגובה לאורי נוה   מאת: הנריק רוסטוביץ    16/8/2006
  3. הערה   מאת: חגי בורשטיין,עו"ד    31/8/2006
  4. תשובה לחגי   מאת: הנריק רוסטוביץ    10/9/2006
  5. שאלה מאתגרת   מאת: עו"ד משה אלחרר    10/5/2010
  6. שאלה למלומד רוסטוביץ   מאת: עו"ד משה אלחרר    10/5/2010








זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן