אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ   הפורום - שאלות ותשובות   שלח לנו אימייל
 

מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 30/7/2014
גרסת הדפסה

שיעורי מס השבח

בישראל צריך פוסט דוקטורט על מנת לדעת שיעורי המס ועקרונות חישוב הרווח, ותוכנה מתוחכמת על מנת לחשב אותו. למעלה מ- 150 סעיפי חוק, מנוסחים בצורה נפתלת דנים בנושא – שיא עולמי של חקיקה בנושא זה


9/2/2008

שיעורי המס המוטלים על רווח במכירת מקרקעין בעולם המערבי הם קצובים: במדינה פלונית 10%, במדינה פלמונית 22% במדינה אלמונית 35% וכך הלאה. לצורך חישוב הרווח מחסירים משווי המכירה את העלויות של המקרקעין, מכפילים בשיעור המס, וזהו.

בישראל צריך פוסט דוקטורט על מנת לדעת שיעורי המס ועקרונות חישוב הרווח, ותוכנה מתוחכמת על מנת לחשב אותו. למעלה מ- 150 סעיפי חוק, מנוסחים בצורה נפתלת דנים בנושא שיא עולמי של חקיקה בנושא זה.

אדגים "בקצרה" את דרך חישוב מס השבח במכירת חנות, שנרכשה לאחר 31.3.1961. הדוגמה אינה מתייחסת אל אפשרויות של השבחה הונית של הנכס, תשלום היטל השבחה, תשלום דמי הסכמה או דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל, וכיוצא באלה מרעין בישין. בתיאור שלהלן עשיתי כמה קיצורי דרך, שהשפעתם על החישוב הסופי היא זניחה, וזאת על מנת לפשט את החישוב במידת מה.

שלב א'

מ"שווי הרכישה" של הנכס בשנת 1965 יש להפחית 2/3 (בגין הפחת שנוכה לצורכי מס הכנסה), ולהוסיף את כל ההוצאות שלהלן: את מס הרכישה ששולם (נקרא בשעתו "תוספת מס") את מס המכירה המשולם בשנת 2008, את שכ"ט עו"ד בקניה ובמכירה, את דמי תיווך בקנייה ובמכירה, וכיוצא באלה. התוצאה נקראת: "יתרת שווי הרכישה".

מ"שווי המכירה" מחסירים את "יתרת שווי הרכישה". התוצאה נקראת "שבח".

מרבית השבח חייבת במס שבח בשלושה שיעורים שונים, ולכן יש לחלק את ה"שבח" לשלושה חלקים.

שלב ב'

את "שווי הרכישה" בניכוי 2/3 כאמור מחלקים במדד חודש הרכישה ומכפילים במדד דצמבר 1993.

את מס הרכישה מחלקים במדד חודש התשלום ומכפילים במדד דצמבר 1993, וכך נוהגים בהוצאות אחרות כגון שכ"ט עו"ד ברכישה, דמי תיווך ברכישה וכיוצא באלה.

מחברים את כל התוצאות הנ"ל, ומחסירים מהם את "יתרת שווי הרכישה". התוצאה נקראת: "השבח האינפלציוני החייב", והוא חייב במס שבח סופי של 10%.

שלב ג'

את "שווי הרכישה" בניכוי 2/3 כאמור מחלקים במדד חודש הרכישה ומכפילים במדד חודש המכירה. התוצאה נקראת: "שווי הרכישה המתואם".

את מס הרכישה מחלקים במדד חודש התשלום ומכפילים במדד חודש המכירה, וכך נוהגים בהוצאות אחרות כגון: מס המכירה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, היטל השבחה וכיוצא באלה.

מחברים את כל התוצאות, מקבלים את "יתרת שווי הרכישה המתואמת" ומפחיתים אותה מהשבח. התוצאה נקראת "שבח ריאלי".

שלב ד'

ה"שבח הריאלי" חייב בשני שיעורי מס שונים ועל כן נחלק אותו לשני חלקים.

החלק הראשון בשבח הריאלי: מחלקים את "מספר החודשים שחלפו מחודש הרכישה ועד לנובמבר 2001" ב- "מספר החודשים שחלפו מחודש הרכישה ועד לחודש המכירה", ומכפילים ב"שבח הריאלי".

"החלק הראשון בשבח הריאלי" חייב בשיעורי מס ההכנסה החלים על הנישום בגין הכנסה פסיבית שאינה משלח יד או עסק, בהתחשב בהכנסותיו האחרות בשנת המכירה, ובקיזוז הפסד עסקי או הפסד הוני שנצבר בסוף השנה שקדמה למכירה.

לצורך חישוב מס השבח בגין "החלק הראשון בשבח הריאלי" משולמת מקדמה בשיעור מס ההכנסה המרבי לשנת 2008, 47%, אלא אם כן ממציאים אישור מפקיד השומה על הפסד לקיזוז כאמור.

אם לנישום לא היה הפסד כאמור, אולם היו לו הכנסות נמוכות בשנים שקדמו למכירה, ניתן לבקש פריסה של "החלק הראשון בשבח הריאלי" לארבע שנים (שנת המכירה ושלוש השנים שקדמו לה) בהתאם לאישור פקיד השומה, וכל חלק כזה מצטבר להכנסות הנישום בשנים הרלוונטיות.

אבל גם זה אינו סוף פסוק. אמרתי, שלצורך חישוב מס השבח בגין "החלק הראשון בשבח הריאלי" משולמת מקדמה בשיעור מס ההכנסה המרבי לשנת 2008, כלומר שהחישוב הסופי לגבי "החלק הראשון בשבח הריאלי" ייערך במסגרת החישוב השנתי של מס ההכנסה לשנת 2008, ואם באותה שנה תהיה לו הכנסה נמוכה או הפסד, יהיה הנישום זכאי להחזר.

החלק השני בשבח הריאלי: מחלקים את "מספר החודשים שחלפו מנובמבר 2001 ועד לחודש המכירה" ב- "מספר החודשים שחלפו מחודש הרכישה ועד לחודש המכירה", ומכפילים ב"שבח הריאלי".

חלק זה חייב במס שבח סופי של 25% בתאגיד או 20% אצל יחיד.

גוועלד

יש עוד אפשרות. ניתן להגיש שאילתא למשרדי מס שבח, לכלול בה את כל הנתונים, ותמורת אגרה צנועה הם מכינים את החישוב.

אבל גם זה אינו סוף פסוק.

אם מנהל מס שבח אינו מקבל את שווי המכירה המוצהר, הוא רשאי לקבוע שווי מכירה גבוה יותר בהתאם לשווי השוק, מס השבח עלול לעלות יותר מהתמורה שנתקבלה במכירה, ואז צפויים לנישום כמה שנים מרתקות של ניהול השגה, ערר לוועדת הערר וערעור לבית המשפט העליון, וכמובן, העסקת עורך דין ושמאי מקרקעין, ורצוי גם רב שיתפלל להצלחתו.

סיכום

שיעורי מס השבח הם: 0% על השבח האינפלציוני שנצבר לאחר ינואר 1994, 10% על השבח האינפלציוני שנצבר עד לדצמבר 1993, מס הכנסה מרבי על השבח הריאלי היחסי עד לרפורמה בנובמבר 2001, ומס שבח של 20% או 25% על השבח הריאלי היחסי מהרפורמה ועד למכירה.

מס השבח המשולם לאוצר המדינה הוא בשיעור של אחוזים בודדים ממס ההכנסה, מספר עררי מס השבח גבוה ממספר ערעורי מס ההכנסה, וזה עולה למדינה ביוקר. אז כשכל כך הרבה נישומים, פרקליטים, פקידים ושופטים עסוקים בקטטות מס שבח - מה הפלא שלא ניצחנו במלחמת לבנון השנייה?


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. גם שופט בעליון מתקשה בהבנת הנקרא   מאת: עו"ד אברהם סימון    9/2/2008
  2. תגובה לאברהם סימון   מאת: הנריק רוסטוביץ    9/2/2008









זכויות יוצרים   ד"ר הנריק רוסטוביץ ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן